31/05/2018

Succession : monétiser un bien de son vivant pour s’organiser

Organiser sa succession

L’affaire Halliday a remis sous le feu des projecteurs la difficulté de gérer les successions et les déchirements familiaux qu’elles génèrent parfois. Que faire de son patrimoine immobilier, surtout lorsque les héritiers ne souhaitent pas le conserver ? Anticiper sa succession en vendant la nue-propriété de ses biens est une solution qui peut mettre tout le monde d’accord.

Transmettre son patrimoine immobilier n’est forcément pas simple

Ce qui pose souvent problème dans une succession, c’est l’acquittement des droits qu’elle entraîne. Contrairement à l’assurance-vie, l’immobilier est intégralement soumis à la fiscalité successorale. Rappelons que, plus le patrimoine immobilier transmis est important, plus le coût s’accroît, a fortiori si le degré de parenté avec le défunt est éloigné. Les successions génèrent également des conflits entre héritiers. Entre ceux qui souhaitent conserver le bien de leurs parents et ceux qui préfèrent le vendre pour en retirer des liquidités…, les tensions s’exacerbent très souvent.

Pour partir l’esprit tranquille, de nombreux parents aimeraient pouvoir régler la question du devenir de leurs biens immobiliers de leur vivant. Il existe une solution : vendre la nue-propriété ! Le démembrement de propriété ancré dans le Code civil le permet puisqu’il est possible de transformer une partie de son bien immobilier en un capital, tout en continuant à l’habiter ou à en percevoir les revenus (s’il s’agit d’un bien locatif).

Vendre un bien immobilier de son vivant permet de régler de nombreux problèmes

Ce capital peut être placé en assurance-vie, ce qui permet de minorer les droits à acquitter lors de la succession, quel que soit l’âge auquel ce placement est réalisé. S’il le souhaite, le sénior peut donner, immédiatement, tout ou partie du produit de la vente, ce qui permet de minorer les droits de succession futurs (donner régulièrement permet d’optimiser l’utilisation des abattements qui se reconstituent à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans).

Alors que le don de nue-propriété est traditionnellement la solution qu’envisagent les familles pour réduire les droits de succession futurs, la vente de la nue-propriété doit être étudiée. C’est souvent une alternative bien plus avantageuse. Au lieu d’hériter entre 60 et 70 ans – âge auquel on hérite en moyenne – les héritiers perçoivent ainsi des liquidités vers 40 ou 50 ans, à un âge où ils en ont vraiment besoin. Elle permet aussi aux héritiers de faire leur deuil sans avoir à gérer en plus les conflits.

« L’intérêt de la vente de nue-propriété pour les seniors réside notamment, au-delà de la perception immédiate d’un capital important, dans le fait qu’un complément de prix est versé aux héritiers en cas de décès prématuré des parents. La valeur du patrimoine familial est ainsi protégée, contrairement à ce qui se passe dans une vente en viager », explique les dirigeants de la société Monetivia, spécialisée en immobilier et en ingénierie patrimoniale.

Crédit photo: Adobe stock

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