14/03/2019

L’utilité d’une société civile immobilière (SCI) dans la gestion et la transmission d’un patrimoine

Chaque acquisition immobilière sert un intérêt précis. Cela peut être la recherche d’un foyer, d’une résidence secondaire ou un investissement (recherche d’une plus-value future ou mise en location du bien). Le futur propriétaire peut acquérir le bien directement ou par le biais d’une société dont il détiendrait majoritairement les parts. En outre, la création d’une société dépend également de chaque projet envisagé en tenant compte de considérations sociales ou fiscales. La SCI n’a pas pour but de réunir des associés qui vont réaliser ensemble un objet social par la mise en commun d’apports et avec partage des bénéfices ou des pertes.

S’inscrivant dans une stratégie d’organisation patrimoniale, le recours à une SCI s’explique par la volonté d’intégrer des immeubles dans une structure autonome, dotée de la personnalité juridique et administrée par un gérant. Une distinction est ainsi faite entre la propriété des immeubles (la société) et le pouvoir de les gérer (le gérant). En d’autres termes, la SCI n’est pas un instrument spéculatif mais un outil de gestion et de transmission des immeubles. Une SCI est (i) dotée de la personnalité morale (ii) à risque illimité (les associés répondent des dettes indéfiniment, c‘est-à-dire au-delà de leur apport) et (iii) a un caractère fermé (les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés).

La gestion d’un patrimoine

Il est possible de choisir la fiscalité applicable à une SCI. Par principe, une SCI relève de la fiscalité des particuliers. Ainsi, les loyers perçus par la société sont imposés directement auprès de chacun des associés au titre des revenus fonciers. Ces loyers sont imposés comme si chacun des associés avait perçu directement la quote-part leur revenant. Dès lors, que les bénéfices soient distribués ou non, ils seront redevables de l’impôt sur le revenu pour ces revenus fonciers.

Toutefois, il est loisible pour les associés d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Le choix entre l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu est exercé en fonction de différents paramètres, tels que l’importance des loyers perçus, le montant des charges, ou encore le taux marginal d’imposition des associés. Cette option est irrévocable : un changement dans la situation des associés ou du régime d’imposition des sociétés par exemple ne permet pas aux associés de modifier leur choix. 

La SCI bénéficie également de la souplesse du régime juridique propres aux sociétés civiles. Par le jeu de clauses statutaires, les associés peuvent adapter les règles de la société aux objectifs qu’ils poursuivent. Ainsi, cette flexibilité facilite la gestion d’un patrimoine immobilier.

Par ailleurs, la SCI permet de scinder le patrimoine d’une même personne. Un entrepreneur peut dissocier dans son patrimoine les biens personnels ou professionnels et les biens immeubles en constituant une SCI. Enfin, une SCI peut également être une alternative à l’indivision. Tous les indivisaires peuvent sortir de l’indivision et créer une SCI afin d’assurer une gestion active et intéressée des biens immobiliers.

Un mode de transmission

Une SCI peut faciliter les successions. Grâce à une SCI, le propriétaire de biens immobiliers peut faire une donation des parts sociales au profit de ses héritiers avec réserve d’usufruit à son profit. Classiquement, le donateur apporte les immeubles en pleine propriété à la société civile. Les parts de la société sont ensuite démembrées. La nue-propriété est transmise aux gratifiés et l’usufruit des parts conservé par le disposant jusqu’à son décès.

Il arrive parfois que le donateur procède d’abord à un démembrement de ses biens immobiliers. Il transmet ensuite la nue-propriété à ses héritiers et se réserve l’usufruit. Par la suite, l’usufruitier et les nus-propriétaires font apports de leurs droits à une SCI qu’ils ont créée ensemble. La gestion des immeubles sera organisée par les statuts dont la rédaction, rappelons-le, est plus souple pour les sociétés civiles. L’associé usufruitier peut être nommé gérant. En somme, pour chaque projet immobilier, l’intérêt d’une SCI doit être étudié avec soin. Outil de gestion de patrimoine efficace, il n’en demeure pas moins que la création d’une telle société doit être réfléchie.

 

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