09/05/2019

Les étapes essentielles de la promesse de vente

Les promesses de vente ont pour but de préparer la vente définitive du bien. Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, la signature d’un avant-contrat n’a, juridiquement, aucun caractère obligatoire. Il est donc possible de conclure la vente sans passer par cette étape. Un consultant en immobilier titulaire d’une carte professionnelle peut rédiger une promesse.

En pratique, la promesse de vente est quasi-systématique car elle permet de sacraliser un engagement et protéger à la fois le vendeur et l’acquéreur.

La promesse de vente permet d’inclure des conditions suspensives accordant ainsi une certaine souplesse pour les parties. Les conditions suspensives levées, l’acte de vente n’est qu’une simple réitération de la promesse.

Le droit distingue la promesse unilatérale de vente définie à l’article 1124 du Code civil et la promesse synallagmatique de vente mentionnée aux articles 1106 et 1589 du Code civil. La première est une promesse de vendre émanant du propriétaire d’un bien et acceptée par un bénéficiaire. Ce dernier peut, dans un délai fixé explicitement ou implicitement (délai raisonnable), « lever l’option » c’est-à-dire acquérir le bien ou y renoncer. Passé ce délai, l’option devient caduque.

Seul le vendeur est lié. Dès que le bénéficiaire fait connaître au promettant son intention de se porter acquéreur, la vente est réalisée par ce seul fait. Mais s’il lui fait savoir qu’il ne désire pas acheter, le promettant est alors délié de son engagement. La promesse synallagmatique, quant à elle, est une double promesse de vendre et d’acheter.

La promesse peut être également sous seing privé (c’est-à-dire signé uniquement par les parties) ou authentique (c’est-à-dire reçu devant notaire, qui le signe également). Celle rédigée par un consultant en immobilier sera automatique sous seing privé.

Sauf exceptions très particulières, il n’y a aucune obligation à ce que la signature se fasse devant notaire. Un consultant en immobilier peut donc vous accompagner sur la promesse de vente.

 

Les conditions suspensives :

 

Les parties se trouvent protégées par les conditions suspensives. Dès lors que l’acquéreur a recours à un prêt immobilier pour financer l’achat d’un bien, la condition suspensive d’obtention d’un prêt lui permet de se désengager de l’opération si la banque refuse de prêter.   

L’acquéreur peut également avoir besoin de vendre un bien qui lui appartient. Il est possible de mettre en condition suspensive la vente de son bien. Ainsi, si celle-ci ne se fait pas, le bénéficiaire de la promesse ne sera pas contraint d’acquéreur le bien.

Il existe d’autres clauses suspensives classiques comme celles relatives au droit de préemption urbain, l’obtention d’un permis de construire ou à l’absence d’inscription hypothécaire.  

 

Le droit de rétractation :

 

Le droit de rétractation a été créé par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (dite loi SRU). Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Macron n°2015-990 du 8 août 2015, le délai de rétractation est de 10 jours. Ce délai court à compter du lendemain de sa notification à l’acquéreur et lui permet de se désengager discrétionnairement et sans aucun frais.

Le consultant en immobilier se chargera de cette notification, s’assurera de sa bonne réception et de la signature du recommandé par l’acquéreur.

 

Les sommes à verser par l’acquéreur :

 

La signature de l’avant-contrat s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une indemnité d’immobilisation (promesse unilatérale de vente) ou d’un dépôt de garantie (promesse synallagmatique).

Cette somme sera remboursée à l’acquéreur si celui-ci se rétracte dans les conditions légales prévues, ou encore si une des conditions suspensives ne se réalise pas. A l’inverse, si que l’acquéreur renonce à l’achat, cette somme sera acquise au vendeur.

 

Les pièces nécessaires à l’établissement d’un avant-contrat :

 

Le vendeur doit fournir un ensemble de documents. Afin de délivrer une information complète à son acquéreur et s’exonérer de la garantie des vices cachés, il doit faire réaliser par un professionnel divers diagnostics sur le bien à vendre. Doivent être fournis le diagnostic de performances énergétiques (DPE), le diagnostic de l’installation de gaz et d’électricité celui de l’amiante, du plomb, des termites et celui de l’état des risques et pollution des sols. Le consultant en immobilier s’assurera de l’établissement de ces pièces ainsi que de leur renouvellement. La durée de validité des documents n’est pas la même pour tous.

En cas de vente d’un lot de copropriété, il faut également transmettre le règlement de copropriété et les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales.

 

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