21/02/2019

De l’intérêt des assurances vie pour le financement d’un achat immobilier

Le financement d’un immeuble peut quelque fois être compliqué. Les futurs acquéreurs ont très souvent recours à un prêt complété ou non par des fonds personnels. Ils peuvent faire également appel à leurs proches afin de les aider à concrétiser leur projet. Face au vieillissement de la population, il est fréquent que les séniors aident leurs enfants mais aussi leurs petits-enfants. 

L’assurance vie

L’assurance vie est un mode de transmission peut s’avérer utile pour aider les plus jeunes à investir dans l’immobilier. La notion d’assurance-vie désigne des contrats de nature très différente. Toutefois, ces derniers ont un point commun : ils sont souscrits sur la tête d’un assuré dont le décès ou la survie au cours du contrat vont conditionner le sort final de l’opération. Cette opération constituera alors soit en un placement en cas de vie soit en un moyen de transmission aux bénéficiaires désignés en cas de décès. Cet instrument se révèle donc être un moyen efficace de transmission du patrimoine. 

On parle d’assurance-vie en cas de décès puisque le sinistre garanti par l’assureur est le décès de l’assuré. À la date de ce décès, l’assureur versera au(x) bénéficiaire(s) une somme déterminée. Elle garantit donc le versement d’un capital, en contrepartie du versement d’une ou plusieurs primes. 

En outre, l’assurance vie :

  • Permet de se détacher des contraintes liées au droit des successions
  • Permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse

Un détachement face au droit des successions

Les règles relatives aux successions, et notamment les règles fiscales, se trouvent écartées par le code des assurances (article L. 132-12). Le mécanisme de l’assurance vie en cas de décès repose sur le principe de la stipulation pour autrui. Une personne va stipuler dans un contrat qu’un ou plusieurs tiers (ses héritiers ou non) bénéficieront d’une somme d’argent en cas de décès. La conséquence directe de ce type de stipulation est que l’on considère que le capital versé n’a jamais fait partie du patrimoine du souscripteur.

Celui-ci peut donc favoriser un héritier en particulier, son conjoint ou encore un tiers. Toutefois, le droit créé une limite pour éviter que les héritiers réservataires soient déshérités. En effet, dès lors que les primes sont manifestement exagérées, elles retombent dans la succession de l’assuré et sont partagées selon les dispositions du Code civil ou celles prévues par un testament. La loi ne définissant pas cette notion de prime « manifestement exagérée », ce sont les juges du fond, appuyés par ceux de la Cour de Cassation, qui apprécient souverainement au cas par cas l’existence ou non de primes manifestement exagérées. 

Une taxation avantageuse

Pour toutes les sommes qui sont investies par le souscripteur avant ses 70 ans, chaque bénéficiaire désigné peut recevoir jusqu’à 152 500 euros sans avoir aucun droit à payer. Au-delà, le taux est de 20 % sur la fraction de part taxable n’excédant pas la somme de 700 000 € et de 31,25 % au-delà. 

Pour les primes versées par le souscripteur à partir de ses 70 ans celles-ci sont soumises aux droits de succession pour leur fraction qui excède 30 500 €.

 

Avant les 70 ans du souscripteur À partir des 70 ans du souscripteur
Exonération jusqu’à 152.500€

Taxation à 20% de 152.500€ à 700.000€

Taxation à 31,25% au-delà de 700.000€

Exonération jusqu’à 30.500€

Au-delà, les primes réintègrent l’actif successoral (droits de succession applicables selon les règles de droit commun)

 

Ainsi, l’assurance vie peut permettre aux aînés d’aider financièrement leurs proches afin qu’ils réalisent leurs projets immobiliers. À titre de comparaison, l’abattement prévu est plus avantageux que celui des donations-partages transgénérationnelles. Pour un petit-enfant il peut être au maximum de 131.865 euros au lieu de 152.000 pour une assurance-vie.

 

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