03/12/2017

Acheter via une SCI

SCI

La société civile immobilière (SCI) présente de nombreux atouts et les formalités pour la créer sont simples. Rédaction des statuts ou régime fiscal, voici ce qu’il faut savoir.

La constitution d’une SCI présente beaucoup d’avantages. Sur le plan familial, elle permet de transmettre les biens à vos héritiers dans de bonnes conditions tout en prévenant d’éventuelles mésententes entre vos enfants. Vous vivez en concubinage ? La SCI protège le conjoint survivant en cas de décès. Vous êtes un groupe d’investisseurs qui se connaissent bien ? Grâce à la SCI, vous gérez vos biens locatifs en commun. Vous achetez en copropriété en couple ou entre amis ? La SCI vous soulage des contraintes y afférant.

Choisir les statuts 

Comme pour toute société, la première phase consiste à rédiger les statuts. Il s’agit pour les futurs associés de matérialiser leur intention d’investir ensemble et de prévoir les règles qui s’imposeront à eux : nomination d’un gérant, droit de retrait d’un associé, modalités de revente des parts, règles de tenue des assemblées… « Des statuts types sont évidemment disponibles sur Internet, observe Laurent Demeure, Président de Coldwell Banker France & Monaco. Il est toutefois recommandé de faire appel à un notaire qui conseillera au mieux les acquéreurs dans leur projet, et qui prendra en charge la rédaction de statuts adaptés à votre situation. »

Opter pour le bon régime fiscal

Une SCI est, par défaut, soumise à l’impôt sur le revenu, de manière transparente : les loyers sont taxés, pour chacun des associés et selon leur quote-part respective, dans la catégorie des revenus fonciers. Les charges, déductibles des loyers, sont les mêmes que celles retenues pour un bien immobilier détenu individuellement (dépenses d’entretien, de réparations, primes d’assurance…).

Autre possibilité : opter pour l’impôt sur les sociétés. La SCI peut alors amortir l’achat des biens en déduisant chaque année de ses profits une partie de leur prix (entre 2 et 3 %). Les bénéfices sont ensuite imposés à 15 % sur les 38 120 premiers euros, puis à 33,33 % au-delà. Dans ce cas, attention à la plus-value : elle est déterminée après réintégration des amortissements et sans aucun abattement pour durée de détention. Cette plus-value est ensuite imposée comme un bénéfice, donc à 15 % puis à 33,33 %. Si vous prévoyez d’investir sur le long terme, il est préférable de choisir la première solution : les biens seront totalement exonérés de plus-value au bout de 22 ans de détention.

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